土地探しのコツ
注文住宅を建てるには、まず家を建てる土地が必要となります。
何年も土地探しを続けているという人がいるくらい、土地探しは注文住宅を建てる方にとってのお悩みポイントの一つとなります。
しかも条件に合わない土地を選んでしまうと、いざ家の設計となった段階で、希望の建物プランが敷地に入らないなど非常に難航してしまいます。
この記事では、「土地の探し方を知りたい」「土地を購入する前のチェックポイントは何か」「注意すべきことはどんなことなのか」そんなお悩みをもつ方の課題を解決します。
（目次） 1, 4つの土地の探し方 1-1, インターネットで探す 1-2, 不動産会社に依頼して探す 1-3, ハウスメーカー、工務店に依頼して探す 1-4, 自分で売り地を探す（チラシ、人の紹介、歩いて見つけるなど） 2, 土地探しの流れ – 条件と予算の決め方 2-1, 生活をイメージして場所の条件を決める 2-2, 条件やエリアを予算内で調べる 2-3, 用途地域の確認を忘れずに（おまけ） 3, 土地の選び方とチェックポイント 3-1, 災害リスク・ハザードマップ 3-2, 建ぺい率・容積率 3-3, 周辺環境 3-4, 高低差 4, 土地探しの注意点 失敗体験談１ 「先に土地だけ購入したら、建てたい家の条件と合わなかった」 失敗体験談２ 「希望の土地が見つからず早３年」 5, まとめ
1, ４つの土地探しの方法
土地探しの方法は大きく４つあります。それぞれの特徴を見ていきましょう。
- インターネットで探す
- 不動産会社に依頼して探す
- ハウスメーカー、工務店に依頼して探す
- 自分で売り地を探す（チラシ、人の紹介、歩いて見つけるなど）
1-1, 不動産住宅ポータルサイトで土地を探す
SUUMOやHOMESをはじめとする大手住宅ポータルサイトは皆さんも一度は見たことがあるでしょう。
インターネットに掲載されている土地の情報量は非常に多く、
条件に合った土地を手軽に調べることができるため、
大多数の方が最初に使う土地探しの方法です。
しかし、ポータルサイトなどインターネット上にある情報が全ての情報である訳ではありません。またそれが最新のものとも言えません。
そのサイトによっては、情報更新が頻繁であるとも限りませんので、
「情報更新日」などをしっかり確認するのも大切です。
良いと思った土地を見つけて問い合わせをしても、
既に申し込みが入っていたり契約済みだったりすることもあることを覚えておきましょう。
インターネットで土地を探すのは、最も便利な土地探しの方法の一つですが、
ネットの情報を活用しつつ、他の方法も併せて調べるのがオススメです。
1-2, 不動産会社で探す
不動産会社に依頼して土地探しを進める方もインターネットで探す同様、
多くの方が経験する探し方の一つです。
不動産仲介会社は、土地の売買仲介の専門家です。
SUUMOやHOMESなどのポータルサイトに掲載がされていない土地まで、
希望の条件の土地情報を紹介してもらえる可能性が高いと言えます。
ここで、紹介を受けた土地情報の中から家族の希望条件に合うものを選択し、
最終的な購入先を決定することができます。
しかし、不動産会社に相談すると、売主から売却を急かされた物件や営業成績に貢献する物件、
つまり土地を探しに来たのに、建売住宅を紹介される可能性もあります。
不動産会社の言うことばかりを間に受けて、購入の意思決定をすることは避け、
自分自身でいい土地を見分ける必要があります。
1-3,ハウスメーカーや工務店で探す
ハウスメーカーや工務店は、土地探しのパートナーとして最高の組み合わせかもしれません。
土地は不動産会社、建築は建物会社と決め切ってしまうとNGとも言えます。
建築会社には、注文住宅用の土地を取り扱っている会社もあります。
注文住宅の建築を依頼するハウスメーカーや工務店の候補がある場合は、
土地探しも一緒に依頼するのもおすすめです。
注文住宅を建てるには、土地探しと家の計画を同時に進めることが最大のポイントです。
なぜなら、ハウスメーカーや工務店に土地探しも同時に依頼すると、
家の間取りやプラン、希望条件にマッチした土地を見つけてもらえることがあったり、
その土地に強い工務店であれば自社で扱っている不動産がある可能性が高いからです。
特にこの記事をご覧の神奈川（座間・町田・横浜）エリアで建築をご検討されているのであれば、
エリア特性（建ぺい率・容積率や高低差などさまざまな条件）を全体的に考慮し、
総予算内に納まる範囲で購入できる物件の紹介を受けることが可能です。
土地購入費・住宅購入費を合計した総予算をもとに物件探しの相談ができることは、
ハウスメーカーや工務店に相談する方法の大きな魅力と言えるでしょう。
1-4,自分で土地を探す（チラシ、人の紹介、歩いて見つけるなど）
もし、家を建てたいエリアが今住んでいる近くの場合は、
家族で希望エリアを歩きながら土地探しをするのも一つの手段です。
空き地や売り地、古家付きの土地などがないかを調べてみてはいかがでしょうか。
仮に「これは‥！」と思う土地が見つかれば、近くの不動産会社に依頼をすれば、
情報を教えてくれたり、調べてもらったりすることができるかもしれません。
2, 土地探しの流れ – 条件と予算の決め方
土地探しの大まかな流れは、
- エリアを決める（交通利便性、生活利便性、自然環境など）
- 予算制約を確認する
- 建てたい家をイメージする
- 土地を探す
- 実際に土地を見に行く
- 不動産会社が土地の調査をする
- 希望のサイズの建物が建つかハウスメーカー・工務店・建築士などに確認する
- 買付証明書を提出する
- 土地売買契約
- 土地購入
となります。まずは流れをイメージし、具体的な行動をスタートさせるのが良いでしょう。
ここでは、最初のステップにもなる土地探しの希望条件と予算を明確にする方法をご紹介します。
まずは、土地に求める条件をすべて書き出し、優先順位をつけましょう。ここでは、土地探しの希望条件や予算の決め方をご紹介します。既に土地探しを始めている方も、ぜひ自身の希望条件や予算を確認しながらご覧ください。
2-1, 生活をイメージして場所の条件を決める
「公園や学校から近い場所」
「駅から徒歩10分以内の土地」
「緑の多い街に住みたい」
「子どもがまだ小さいので安心・安全に暮らせる地域を選びたい」
「コンビニやスーパーマーケットにはすぐ行きたい」
など、きっと土地探しでは希望条件があるはずです。注文住宅を建てる土地でどのような生活を送りたいのか具体的にイメージしておきましょう。そうすれば、治安や地理、日照条件など、チェックするべきポイントが見えてきます。
実際に、家づくりの先輩に聞くと、「100点満点の土地は存在しない」
希望をすべて満たす土地を探すことは困難と思うのがベストかもしれません、という話をよく聞きます。100点満点の土地を探すことに尽力すると、70点や80点の良い土地を逃してしまうリスクもあります。
2-2,条件やエリアを予算内で調べる
決めることがたくさんある注文住宅の家づくりですが、土地・住宅購入の総予算をまず決定し、
それぞれの配分を決めることが必要です。
配分の決め方は、家族の考え方・理想の住まいの形状によって異なるものなので家族や家づくりのプロとじっくりと相談することが必要です。
エリアによっては、条件を絞り込みすぎると希望の条件の土地はでてこなくなる可能性もあるので、
条件を「絶対に必要」「できれば必要」などいくつかのグループに分けてみると良いでしょう。
また、家づくりの総予算のうち、土地に支払える予算をイメージしておくとかなり候補を絞り込めます。
そのうえで、駅へのアクセスや大通りとの距離、エリアの雰囲気などを踏まえ、条件を固めていくのがポイントです。
2-3, 用途地域の確認を忘れずに（おまけ）
土地探しの際には、用途地域の確認も必須です。
都市計画では、環境面や効率性などから、その土地に建てられる建物を制限するルールを設けています。
用途地域は、主に住宅地・商業地・工業地の3種類に分類されます。
住宅地はさらに細分化されています。
一戸建て住宅に最も良い住宅環境が「第一種低層住居専用地域」。
低層の建物しか建てることができないため、高層マンションが建つ心配がありませんので建築後に高い建物が建って、日の光が遮られるということもありません。
住宅以外に建てることができるのは、基本的に小規模店舗や学校、病院、図書館などの公共施設に限られているため、閑静な住宅地として最適な用途地域だと言えるでしょう。
地域によって建ぺい率や容積率も異なってくるので、事前に各自治体に確認することをお勧めします。
3, 土地の選び方とチェックポイント
気になる土地をある程度ピックアップできた後は、より細かな項目をチェックし、最終的に購入し家を建てる土地を決定します。
では、最終的に購入する土地を決定するためには、どのようなポイントをチェックすれば良いのかをご紹介します。
3-1, 災害リスク・ハザードマップ
ここ最近、地震が多いですね。
日本は、地震や洪水、津波などの災害に見舞われるリスクの高い国の一つと言われています。
そこで、少しでも、安心・安全に暮らすために、国土交通省が公開している「わがまちハザードマップ」で災害リスクの高さを確認し、万が一に備えてみてはいかがでしょうか。
しかし、購入予定の土地やその近隣がどのような災害リスクがあるのか、自分たちでも把握しておくべきと言えます。
万が一のときにどのようなことが起こるかを調べた上で、心構えを持って土地探しをすることが大切だと言えます。
3-2, 建ぺい率・容積率
敷地面積に対する建築面積の割合を「建ぺい率」といって、防災上クリアしなければならない数値が定められています。敷地面積に対する延床面積の割合である「容積率」も注文住宅では注意しなければなりません。
そのほか、道路境界線または隣地境界線からの距離に応じて建築物の各部分の高さを制限することにより道路や隣地の採光、通風を確保し、圧迫感を和らげる「斜線制限」も土地によって決まっています。
そして「防火地域」や「準防火地域」に指定されていると、家の面積や階層に制限がかけられてしまいます。
家を建てるには、さまざまな規制があるので、しっかりと確認することでその土地に理想の家が建てられるのかを事前に把握することが必要になります。
3-3, 周辺環境
周辺環境についても前のパートで触れましたが、購入を考えている土地周辺にスーパーマーケットや病院、市区町村役場や銀行などがあることを確認してみましょう。
子育て世代では、土地から保育施設・教育機関までの距離や通学の利便性、治安の良さの確認も不可欠ですよね。
また、これから建てる住まいには、10年や20年と長いこと暮らすことになると思います。子供が生まれたときのこと・両親との同居などを見据えて必要な施設を洗い出し、利便性を確認してしましょう。
その土地の周辺の雰囲気を詳しく調べるためには、朝・昼・夕方・夜など時間帯を分け、周辺環境を調べる方法もおすすめです。
時間帯によって周辺の雰囲気が変わるエリアもあるので念には念を入れた確認を行うことで、ミスマッチを起こすことがありません。
3-4, ⾼低差
神奈川県はエリアによって、高低差のある土地が多いです。
そのような土地に住宅を建てるためには、造成工事（盛土・土の鋤取り・整地）・擁壁工事・杭打ちなどの地盤改良工事が多くの場合必要になります。
建築費用の他にも費用がかかるので、最終的に予算を超えるケースもでてきてしまいます。
もちろん、高低差を利用した設計プランを練ることを前提として、高低差のある土地を購入する方法も一案です。
特にこのような土地を購入しようと検討しているのであれば、事前に建築会社に相談することが必要不可欠と言えるでしょう。
4,土地探しの注意点
土地は大きな買い物です。土地探しで後悔しないよう、よくある失敗例と、失敗を回避する方法について紹介します。
失敗体験談１ 「先に土地だけ購入したら、建てたい家の条件と合わなかった」
【こんなことを聞きました】
記事の冒頭でも触れましたが、意外と多いこの問題。不動産会社から土地を購入！いざ家を建てようと思ったら、建築会社との打ち合わせで、希望の間取りが実現できず、窓の位置などの条件も希望と合わず、思い通りの家が建てられなかった。
【こうならないためにどうすればいい？】
落とし穴になりがちなこの問題。安い土地に目が行き、即購入、とならないように気をつけてください。よく考えてみてください。不動産会社は土地の専門家です。家の専門家は、ハウスメーカーや工務店です。希望の土地が見つかったら、必ず家づくりのプロである大原建設に事前にご相談ください。
失敗体験談２ 「希望の土地が見つからず早３年」
【こんなことを聞きました】
土地の候補は見つかるけれど、なかなか一つに絞り込めず、ずるずると時間が経ってしまっている。
【こうならないためにどうすればいい？】
この記事でも触れましたが、「こんな暮らしを実現したいというイメージが固まっていないせいで、あれもいいな、これもいいなと何年も土地が決まらない方もいらっしゃいます。まずは、希望条件をしっかりご家族で相談し、それでも難しい場合はプロの声も取り入れてみましょう。大原建設では、座間・町田を中心に神奈川県内の土地探しに精通したプロが在籍しています。
お気軽にご相談ください。
5,土地探しのコツ-まとめ
この記事では、「注文住宅を建てるなら必ず知っておくべき土地探しのコツと抑えておきたい成功のポイントと注意点」をご紹介しました。
理想の土地を選び、注文住宅を建てるためには、自分なりのチェックポイントをしっかりとリストアップして、自分の目でしっかりとチェックをしてみてください。いくらプロに土地探しを依頼したとしても、実際に住むのは自分です。最終的には自己責任になってしまいますから、自分の目で見て納得できる土地を購入することが大事です。とは言え、土地探しや家づくりのプロと一緒になって計画を進めることが最善の方法とも言えます。大原建設では、神奈川県で長年多くのお客様の土地探しや家づくりを共にしてきました。座間・町田・神奈川エリアで土地探しからの注文住宅を検討しているのであれば、ぜひお気軽にお問合せください。