持ち家や親族の所有する不動産を売却し、注文住宅を建てたい、住み替えをしたいと思ったら、不動産を売却することを検討することでしょう。 しかし、「不動産売却」は日頃から何度も行うようなことでないと思いますので何がなんだか分かっていないという方も少なくありません。 不動産売却を成功させるために「不動産売却に対する知識やノウハウを身に付けていきましょう。 不動産に関するさまざまな知識を事前に把握しておくことでより高く、より有利な売却を目指すこともできます。

1, 9つの不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

不動産売却の流れは大まかに下記の通りです。

ステップ1
自分で売買価格の相場を調べる

ステップ2
不動産会社に査定を依頼する
※座間・海老名などの神奈川エリアの査定を大原建設に依頼する

ステップ3
仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結する

ステップ4
不動会社と売り方の戦略を練る

ステップ5
不動産会社が販売活動を開始する

ステップ6
購入希望者と条件交渉を行う

ステップ7
買主と売買契約を締結する

ステップ8
決済で代金を受け取り不動産を買主に引き渡しする

ステップ9
税務署に確定申告をする

いかがでしたでしょうか。
不動産売却の流れを一言でいえば、「相場を調べる→査定を依頼→媒介契約を結ぶ→戦略を練る→売り出す→条件交渉→売買契約を結ぶ→決済・引き渡しする→確定申告する」となります。実は、難しいことはひとつもありません。

2, ステップごとに売主が行うことを解説

【ステップ1】自分で売買価格の相場を調べる

不動産売却の最初のステップは「自分で売買価格の相場を調べる」ことです。
このステップでは、不動産会社に仲介の依頼をする前準備を行います。ここでしっかりと前準備を行うことで、悪意をもった不動産会社につけ込まれる隙をなくし、しっかりとした相場の理解を進めることができます。
また、売却価格の目星をつけることで、早い段階で資金計画を立てることができるようになるメリットもあります。

そのために、売主として、不動産の成約価格を調べるサイトを利用して、売却したい不動産の相場を調べることを進めます。

★不動産売却の成約価格の相場を調べるための参考サイト

・売出中の不動産の価格が掲載されたSUUMOやHOMESなどの不動産ポータルサイト
・新聞の折込チラシ
・不動産の成約価格を調べることができる専用サイト(土地総合情報システム)など

【ステップ2】不動産会社に査定を依頼する

不動産売却の次のステップは「複数の不動産会社に査定を依頼する」ことです。
できれば複数の査定価格や対応を比較検討しながら仲介を依頼する不動産会社を選定することが高額査定の近道です。
この際、売主側では、売りたい不動産の情報をまとめておくことが必要です。

神奈川エリアの不動産の売却をご検討されていたり、持ち家やご親族が保有する不動産を売却して新しい土地に注文住宅を建てることを検討しているようであれば、地元密着の大原建設へご相談いただくことをおすすめいたします。

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【ステップ3】仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を締結する

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、ここで正式に不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約の「媒介」とは、売主と買主の間を取り持って、取引を成立させることを言います。不動産会社へ正式に媒介を依頼するために締結するのが「媒介契約」となります。

またここでは、媒介契約を締結する前に売主であるあなたが決めなければならないことがあります。それは、「どの種類の媒介契約を締結するか」についてです。

媒介契約の種類 同時契約できる
不動産会社の数
自己発見取引 報告義務 有効期間
一般媒介契約 2社以上 可能 義務なし 3ヶ月以内
専任媒介契約 1社のみ 可能 2週間に1回以上 3ヶ月以内
専属専任媒介契約 1社のみ 不可 1週間に1回以上 3ヶ月以内

下から、順に不動産会社の力の入れ具合が強いものとなり、同時に売主にとっての制限が強いものになりますので慎重に検討をすることが必要です。

3つの契約内容について詳しく理解した上で進めるには、地元密着の大原建設へご相談いただくことをおすすめいたします。

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【ステップ4】不動会社と売り方の戦略を練る

ステップ3までで、不動産売却の具体的なスタートを切ることになりました。次のステップ4では、いよいよ売り方の戦略を練ることになります。
売主であるあなたの希望通りの不動産売却を成功させるために戦略を進めることになります。ここでは不動産会社にしっかりと希望を伝えることが重要です。また、地元密着の企業に相談をすることでそのエリアならではの特性を踏まえた戦略を練ってもらうことができるでしょう。

具体的なプランを考え、販売計画を遂行して行くのは、不動産会社の仕事にはなりますが、売主であるあなたの希望通りの売却を実現するためには、希望や優先したいこと・大切に考えていることなどをしっかりと伝えることが非常に重要になりますので覚えておきましょう。

【ステップ5】不動産会社が販売活動を開始する

いよいよ、不動産の売り出しが始ります。不動産会社は、広告を出す・営業をかけるといった販売活動を行い、「物件を買いたい」という人を探します。
このステップで売主であるあなたが行うことは、内覧の準備です。
内覧(内見)とは、あなたの物件に興味を持った人が、不動産会社の担当者に連れられて実際に現地を訪れ、実物を見学することです。
ここで注意する必要があるので実物を見てガッカリされないようにすることです。
しかし、良い印象を持ってもらえれば、早く高く売れる可能性が高まります。
そのための準備をしっかりしましょう。
内覧のときは、すべての部屋・トイレ・お風呂・ベランダ・庭などを見せるのはもちろん、クローゼットや押し入れの中まですべて見せる必要があることも覚えておいてくださいね。

この記事では参考となるチェック項目を用意したので担当の不動産会社とも連携をして準備を進めてみてください。

* なるべく物を減らすことを意識して準備しておく
* クローゼットなどの収納も見られることを前提に片付けをしておく
* 時間が長引くことも想定して、スケジュールはなるべく空けておく
* ベランダ・庭先も徹底的に清掃しておく
* 空気の入れ替え・消臭を忘れずに対応する
* 電球は交換した上で全て点灯させておく
* 家族の中で誰が来客対応するか決めておく
* ペットはなるべく預けておく
* 晴れの日の13時前後に実施することがおすすめ
* 提供する情報の希少性を意識する
* スリッパを忘れず用意しておく
* 売る理由は包み隠さず伝える
* 紙の資料を用意しておくのも一つの手
* 断られたら理由を必ず聞くようにする
* ハウスクリーニングは部分ごとに依頼する
* 不動産会社のサービスも利用する

そのほかのチェックポイントも大原建設に事前に確認することで、スムーズな売却に一歩近づけるかもしれません。

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【ステップ6】購入希望者と条件交渉を行う

お互いに納得いく条件で不動産売却を成功させるためのステップが買主との条件交渉です。もちろん担当の不動産会社が仲介に入って動いてくれますので直接的な動きは必要ないですが、売却希望価格の下限ラインを不動産会社の担当者と共有しておくなどしておくと売却までのスピードが早くなる一つになるかもしれません。

【ステップ7】買主と売買契約を締結する

売却 チェックリスト

売買契約書は、売主・買主が合意した内容をもとに、不動産会社が作成するものです。
事前に草案を受け取って、しっかりとチェックをすることをおすすめします。

公益財団法人不動産流通推進センター のWEBサイトには、この売買契約書のチェックポイントが掲載されているので、ご自身の手元にある契約書を照らし合わせてぜひ確認してみてください。

注意点として、不動産会社への仲介手数料は、売買契約が成立した時点で半金を支払うのが一般的です(残額は決済・引き渡し後に支払います)。
仲介手数料の金額は、以下のとおりです。

▼ 仲介手数料の金額(上限)

売買代金200万円以下 代金の5%
売買代金200万円超400万円以下 代金の4%+2万円
売買代金400万円超 代金の3%+6万円
契約当日には、上記の金額の半額を支払うことになります。

> 仲介手数料についての記事はこちら

【ステップ8】決済で代金を受け取り不動産を買主に引き渡しする

買主が売主に代金を支払い(決済)、同時に、売主から買主へ所有権の移転登記申請を行って、物件を引き渡します(売却する不動産に抵当権がついている場合は抹消の手続きも行います)。
抵当権抹消や所有権移転登記の実際の手続きは司法書士に委託します。
そのため、売主であるあなたがすべきことは、必要な書類を抜け漏れなく準備することです。
実際に必要な書類は不動産会社から案内がありますので、その内容に従って、確実に準備しましょう。決済・引き渡しが無事に済んだら、仲介手数料の残額を不動産会社に支払い、全ての取引が完了ということになります。

▼ 主な売主の事前準備物

●登記関係書類等
所有権移転登記の関係書類等(登記を書面申請する場合)
登記識別情報または権利証
印鑑証明書(登記申請日時点で発行後3ヶ月以内のもの)
住民票
固定資産評価額証明書
司法書士への委任状など
抵当権抹消登記に必要な関係書類等※登記関係書類等は司法書士等の専門家に確認しましょう。また、登記をオンライン申請する場合は準備するものが異なります。

●実印(登記関係書類に押印する)

●登記費用実測図や境界確認書(必要な場合のみ)

●残代金や各種精算金等の領収書(口座振込の場合は振込控えで代替する場合もある)

●建築関係書類、物件の鍵等の買い主へ引き継ぐべきもの一式仲介手数料
(媒介契約書の支払条件に基づいて準備する。不動産会社からは領収書を受け取る)

【ステップ9】税務署に確定申告をする

ステップ8まで終えることで、実際の不動産売却は落ち着きましたが、売却して利益が出た場合には確定申告して納税する必要があります。忘れないように覚えておきましょう。

主なステップは下記の通りです。
・譲渡所得を確認する
・適応できる控除や特例がないかを調べる
・確定申告書を作成して提出する
・納税をする
譲渡所得とは、売却して出た利益のことで、課税対象となる金額です。
譲渡所得がある(プラス)の場合には税金が発生しますので、確定申告する必要があります。

ここまで不動産売却について解説して参りました。
手順は簡単ですが、その中には少しややこしい項目や億劫になってしまうようなものもありました。

神奈川県座間市、海老名市、大和市などを中心に不動産売却のサポートをしている大原建設にご相談いただくと、地元企業ならではの情報量でお客様の不動産売却をしっかりとサポートさせていただくことが可能です。
持ち家や親族の所有する不動産を売却し、注文住宅を建てたい、住み替えをしたいと思ったら、大原建設へお気軽にご相談ください。

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